Как банки готовятся оживлять ипотечное кредитование.
Интерес россиян к ипотеке падает, и банки думают, как с этим бороться. Драйвером роста сегмента в прошлом году было рефинансирование. Можно ли делать ставку на него?
После рекордного 2018 года сегмент ипотечного кредитования забуксовал: в I квартале 2019-го банки не могли похвастаться значительным ростом выдачи жилищных ссуд. По данным «ДОМ.РФ», за первые три месяца текущего года россияне оформили более 280 тыс. ипотечных кредитов на 610—620 млрд рублей. Причем в денежном выражении объемы кредитования растут (5% к I кварталу 2018 года), а вот выдачи падают — на те же 5%.
Всему виной растущие ставки, констатируют эксперты. В марте средние ставки по ипотеке 15 крупнейших игроков в этом сегменте перевалили за 10,5% годовых. Цикл повышения закончен, говорится в исследовании «ДОМ.РФ». Правда, аналогичная формулировка присутствовала и в отчете за январь 2019 года.
По данным аналитического центра Банки.ру, в I квартале 2019 года средняя ставка по кредитам на первичное жилье выросла с 10,12% до 10,68% годовых, показатель для «вторички» увеличился с 10,42% до 10,97% годовых. Это мало похоже на «целевые» 8%, ранее озвученные президентом Владимиром Путиным. Впрочем, банки уже разрабатывают решения, чтобы вернуть заемщиков в очередь за ипотекой.
Одно из них — хорошо знакомое рефинансирование. В начале этого года ставки по таким программам росли меньше, чем по обычной ипотеке, замечает ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова. А в апреле ряд игроков и вовсе снизили ставки по рефинансированию, добавляет она.
Пациент скорее жив, чем мертв?
Рефинансирование называли драйвером ипотечного рынка в 2018 году. Самый высокий спрос был зафиксирован в первой половине прошлого года: тогда реструктурированный портфель банков вырос почти в три раза, указывало рейтинговое агентство «Эксперт РА». В целом за год доля выдач на рефинансирование ипотечных кредитов увеличилась с 9% до 11%.
По прогнозу «Эксперт РА», в 2019-м спрос на этот продукт будет снижаться из-за роста ставок. Однако опрошенные агентством банки думают иначе: 51% респондентов считают, что потребность в рефинансировании кредитов у заемщиков сохранится.
«По нашим данным, примерно 20% ипотечных заемщиков продолжают платить по достаточно высоким ипотечным ставкам, в районе 12—13%», — говорит руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.
Рефинансирование ипотеки было и остается востребованным продуктом, считает директор по развитию ипотечного бизнеса Альфа-Банка Артем Иванов. Сейчас на этот продукт приходится 41% ипотечного портфеля банка, и есть планы по наращиванию объемов.
Пик рефинансирования пришелся на IV квартал прошлого года, когда заемщики перестали ждать дальнейшего снижения ставок, указывает управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. Он сомневается, что этот сегмент оживится в 2019-м, но оптимистично смотрит на последующие годы. «Вполне вероятно, у программы рефинансирования будет период ренессанса. Но это, скорее всего, не 2019 год, а горизонт 2020—2021 годов. То есть когда ставки в рамках стандартных программ снизятся хотя бы до 9%», — прогнозирует эксперт.
Сегмент ипотечного кредитования уже насыщен заемщиками, констатирует управляющий директор компании «Национальные кредитные рейтинги» Александр Проклов. «Уровень проникновения ипотеки достаточно глубокий, если брать платежеспособный сегмент населения. Темпы роста ипотечного кредитования будут замедляться, а история с рефинансированием этот рынок не спасет», — говорит аналитик. Он, однако, признает, что банки могут «сыграть» на теме закредитованности населения.
Рефинансирование с добавкой
В условиях не совсем комфортных ставок банки трансформируют программы рефинансирования. Например, Райффайзенбанк с 22 апреля запускает программу рефинансирования ипотеки, которая позволяет консолидировать и другие обязательства заемщика. Клиент может объединить ипотечный кредит с потребительскими кредитами или кредитными картами и рефинансировать все по «ипотечной» ставке 10,99% годовых. Максимально доступная сумма для перекредитования — 9 млн рублей. В рамках этого продукта Райффайзенбанк предлагает в том числе объединить кредиты супругов.
«Ты несильно увеличиваешь свой ежемесячный платеж по ипотеке, но с точки зрения нагрузки становится намного легче», — объясняет суть продукта Оксана Матюшенко. По ее оценкам, почти каждый второй клиент имеет помимо ипотеки какой-нибудь беззалоговый кредит или кредитную карту.
Похожие программы сейчас есть у Сбербанка, Газпромбанка и «Уралсиба». Представители последнего не пояснили, какие планы по этому продукту у них на этот год, но отметили, что он пользуется спросом у клиентов. Сбербанк отказался от комментариев. Газпромбанк не ответил на запрос Банки.ру.
Тренд объединять в один «долг» все кредиты — не новый. Однако ставка на то, что у ипотечников есть и другие обязательства, верна, считает Солдатенкова. «Можно с большой вероятностью ожидать, что подобные продукты в скором времени появятся в линейке и других крупнейших игроков этого рынка», — говорит ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру. На планы игроков повлияют и усилия ЦБ по ограничению роста долговой нагрузки, считает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
С 1 января 2019 года Банк России утвердил повышенные коэффициенты по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. «Охлаждение» запущено и в сегменте потребкредитования. ЦБ уже трижды повышал коэффициенты риска по необеспеченным ссудам, а в октябре обяжет банки оценивать долговую нагрузку заемщика по показателю PTI (pay to income — отношение ежемесячных платежей по кредиту к ежемесячному доходу).
В этих условиях рефинансирование выглядит хорошим способом поддерживать темп роста портфеля, полагает Пивень. Правда, возможности в этом направлении сильно ограниченны. «Попытка создания таких смешанных продуктов, конечно, имеет право на жизнь. Но она связана с некоторыми повышенными рисками для банков: мало того что они смешивают разные по своей сути продукты, так еще непонятно, как управлять этими рисками», — поясняет Проклов. Потребительский кредит считается более рискованным и сильнее давит на капитал банка. Совершенно не важно, во что он упакован, констатируют эксперты.
«Идея объединить ипотеку и потребительский кредит в один продукт выглядит как стремление дотировать выдачу дорогих «потребов» за счет относительно дешевой, но менее рискованной ипотеки. Однако риски потребительского кредитования останутся прежними. Если доходность единого продукта не будет их компенсировать, возникнет риск общего падения рентабельности, снизится устойчивость банков к стрессовым ситуациям», — указывает Пивень.
За рефинансированием обращаются, скорее, добросовестные заемщики, парирует Матюшенко. «Мы предлагаем этот продукт клиентам, у которых ипотека в другом банке. Для нас это новые выдачи, прибыльные, с хорошей маржой», — уверяет топ-менеджер Райффайзенбанка.
Куда смотреть ипотечным заемщикам?
Если перспектива объединения кредитов под рефинансирование клиенту не подходит, есть смысл подождать, считает Солдатенкова. Согласно прогнозу аналитического центра Банки.ру, снижения ипотечных ставок можно ожидать во второй половине текущего года.
«Мы рекомендуем рефинансировать кредит в том случае, если снижение ставки составит не менее 2 процентных пунктов. Тогда достаточно быстро «окупятся» все возникающие дополнительные расходы на оценку, страхование, заключение брачного договора», — говорит Павлов.
А пока смысл обращаться за рефинансированием есть только у заемщиков с детьми, замечает Солдатенкова. С апреля 2019 года у россиян появилась возможность рефинансировать кредит по программе «Семейная ипотека» — они могут зафиксировать ставку в районе 6% годовых на весь срок займа. Правда, под программу попадает 10—15% от общего числа заемщиков.
